Imagínate esto: Tienes tu propiedad de alquiler en Pueblo y todo marcha a la perfección. De repente, recibes una llamada que te deja paralizado. El perro de tu inquilino mordió a un vecino, y ahora ese vecino está mirando... tú – el arrendador – por una indemnización. ¿Tu primer pensamiento? "¡Un momento, ni siquiera es mi perro!"
Bienvenido al complejo mundo de la responsabilidad por mordeduras de perro para propietarios. Es una de esas zonas grises legales que puede pillar totalmente desprevenidos a los propietarios. Quizás piense que está a salvo porque el perro es de su inquilino, pero la ley de Colorado tiene algunas sorpresas que podrían dejarlo con las manos vacías.
Llevo años trabajando con propietarios y personas que han resultado lesionadas en Pueblo, y les cuento que los casos de mordeduras de perro en propiedades de alquiler son cada vez más frecuentes. ¿La buena noticia? Una vez que domines las normas, podrás protegerte de verdad. ¿La mala noticia? Si no estás al tanto, un incidente podría costarte un ojo de la cara.
Cuando los propietarios se ven involucrados en casos de mordeduras de perros
Empecemos por lo básico. La mayoría de las veces, si un perro muerde a alguien, el dueño es responsable. Parece sencillo, ¿verdad? Pero cuando a eso le sumamos las propiedades de alquiler, la cosa se complica rápidamente.
Esto es lo que veo constantemente: Un inquilino tiene un perro, este muerde a alguien y, de repente, todos buscan a alguien con los bolsillos más llenos. A menudo, ese es el propietario. Los propietarios suelen tener más seguros y activos que los inquilinos, lo que los convierte en blancos atractivos para demandas.
Pero que alguien te señale con el dedo no significa que estés automáticamente en apuros. Colorado tiene reglas específicas sobre cuándo los arrendadores pueden ser considerados responsables de los perros de sus inquilinos, y comprender estas reglas es tu primera defensa.
El factor “control”
La pregunta más importante en cualquier caso de mordedura de perro por parte de un propietario es: control¿Tenía control sobre el perro o la situación que provocó la mordedura? No se trata de si podía controlar físicamente al animal, sino de si tenía la capacidad legal para actuar ante una situación peligrosa.
Por ejemplo, si sabía que el perro de un inquilino era agresivo y había mordido a personas antes, pero no hizo nada al respecto, podría tener cierta responsabilidad. La ley establece que si tenía la facultad de retirar a un perro peligroso, pero decidió no hacerlo, podría compartir la responsabilidad por incidentes futuros.
Por otro lado, si era la primera vez que ocurría algo así y no tenías motivos para pensar que el perro era peligroso, probablemente no tengas ningún problema. La clave aquí es "conocimiento": ¿qué sabías y cuándo lo supiste?
Formas comunes en que los propietarios se involucran
He visto a propietarios involucrados en casos de mordeduras de perros de algunas formas típicas:
El escenario del “perro peligroso conocido”Recibes quejas sobre el perro agresivo de un inquilino, pero no haces nada. Después, el perro muerde a alguien y te demandan por negligencia. Es como saber que un escalón está roto, pero no arreglarlo, y entonces alguien tropieza.
El escenario de la “ruptura del contrato de arrendamiento”Tu contrato de arrendamiento dice claramente "no se admiten mascotas", pero sabes que tu inquilino tiene un perro y simplemente lo deja pasar. Cuando el perro muerde a alguien, te acusan de permitir una situación peligrosa.
El escenario del “espacio compartido”El perro de un inquilino muerde a alguien en un pasillo, estacionamiento u otro espacio compartido de su propiedad. La persona lesionada argumenta que usted es responsable de mantener la seguridad de esas áreas comunes.
El escenario del “albergue”Te acusan de albergar o mantener al perro porque lo dejaste en tu propiedad, aunque pertenece a tu inquilino. Esto suele ser un poco exagerado, pero surge.
Cada una de estas situaciones tiene diferentes giros legales y si usted es responsable depende de los detalles específicos de su caso.
Leyes de mordeduras de perro en Colorado: Lo que los propietarios deben saber
Colorado tiene lo que se denomina una norma de "responsabilidad objetiva" para las mordeduras de perro, pero esta se aplica principalmente a los dueños de perros. Según los Estatutos Revisados de Colorado, artículo 13-21-124, si su perro muerde a alguien que se encuentra legalmente en una propiedad pública o privada, usted es responsable de los daños, sin condiciones. No tienen que demostrar que usted sabía que el perro era peligroso ni que fue descuidado.
Pero aquí está el truco: esta regla de responsabilidad objetiva no se extiende automáticamente a los arrendadores. No se te considera el "dueño" del perro de tu inquilino solo por ser el propietario de la propiedad donde vive. ¡Uf!
Cuando los propietarios se enfrentan a una responsabilidad estricta (¡raramente!)
Solo hay unas pocas situaciones en las que un propietario podría ser considerado dueño de un perro según la ley de Colorado:
En realidad eres dueño del perroEsto es bastante sencillo. Quizás un inquilino anterior lo dejó y usted decidió conservarlo. En ese caso, está sujeto a responsabilidad objetiva.
Estás “albergando” al perro:Si se descubre que usted está “albergando” o “manteniendo” al perro, podría Ser tratado como dueño. Esto es poco común y suele significar que haces algo más que simplemente dejar que un inquilino tenga una mascota: quizás la alimentas, la paseas o la tratas como si fuera tuya.
Usted tiene control conjuntoSi ejerces mucho control sobre el perro (como pasearlo, alimentarlo o tomar decisiones importantes sobre su cuidado), es posible que te consideren copropietario.
Sinceramente, la mayoría de los propietarios no entran en estas categorías. Tú alquilas la propiedad, tu inquilino es dueño del perro, y ahí suele terminar tu conexión con el animal.
Reclamaciones por negligencia contra propietarios
Incluso si no es estrictamente responsable, puede ser demandado por negligencia. De hecho, esto es más común en casos de mordeduras de perro por parte de arrendadores. Para ganar una demanda por negligencia en su contra, la persona lesionada debe demostrar cuatro cosas:
- Deber:Tenías el deber legal de protegerlos del perro.
- Incumplimiento:Usted no cumplió con ese deber.
- Causa:Su falla causó o contribuyó a la mordedura.
- Dañar:Sufrieron daños reales (como lesiones o facturas médicas).
La parte complicada es demostrar que tenías un deber desde el principio. Generalmente, los arrendadores no tienen la obligación de proteger a las personas de las mascotas de sus inquilinos. Pero hay excepciones, por supuesto.
La excepción de la “relación especial”
Los tribunales de Colorado reconocen que los arrendadores pueden tener la obligación de proteger a otros de los perros de los inquilinos en ciertas situaciones. Esto suele ocurrir cuando existe una "relación especial" que genera responsabilidad.
A continuación se presentan algunos ejemplos de casos en los que los tribunales han determinado que existe una relación especial:
Sabías que era peligroso:Si usted sabía o debería haber sabido que el perro de un inquilino era peligroso, es posible que tenga el deber de tomar medidas razonables para proteger a los demás.
Control sobre áreas comunes:Tiene el deber de mantener las áreas comunes razonablemente seguras, lo que podría incluir el trato con animales peligrosos.
Interrupciones del contrato de arrendamiento:Si permitir que el perro viva con usted infringe los términos de su contrato de arrendamiento, el hecho de no hacerlo cumplir podría generar responsabilidad.
Romper las normas locales:Si la presencia del perro infringe las normas locales (como restricciones de raza), el hecho de no abordar este problema podría generar una obligación.
La clave es si ambos sabían del peligro. y tenía el poder de hacer algo al respecto.
Aspectos específicos de cada pueblo a tener en cuenta
Pueblo tiene su propio conjunto de normas y ordenanzas que pueden afectar la responsabilidad del propietario en casos de mordeduras de perro. Si alquila una propiedad aquí, debe comprender tanto las leyes estatales como las regulaciones locales.
Reglas para perros de Pueblo
La ciudad de Pueblo tiene normas muy detalladas para el control de perros que pueden afectar su responsabilidad como arrendador. Estas incluyen:
Requisitos de licenciaEn Pueblo, todos los perros deben tener licencia. Si el perro sin licencia de su inquilino muerde a alguien, podría usarse como prueba de su descuido.
Leyes sobre correasLos perros deben llevar correa en áreas públicas. Las mordeduras que ocurren cuando los perros andan sueltos pueden generar aún más problemas de responsabilidad.
Designaciones de perros peligrososPueblo tiene mecanismos para declarar oficialmente a los perros como peligrosos. Si el perro de un inquilino es declarado peligroso y usted no toma medidas, podría enfrentar responsabilidades.
Disposiciones sobre molestiasLos perros que causan molestias (como ladridos constantes) pueden ser retirados. No ocuparse de un perro molesto podría generar responsabilidades para el propietario.
Cómo las normas locales afectan la responsabilidad del propietario
Aquí es donde la cosa se pone interesante para los propietarios: si el perro de su inquilino infringe las ordenanzas de Pueblo y usted lo sabe, pero no actúa, podría ser considerado como contribuyente al problema. Esto puede usarse como prueba de negligencia en un caso de mordedura.
Por ejemplo, supongamos que los vecinos se quejan de que el perro de su inquilino siempre anda suelto, infringiendo la ley de correa. Usted recibe las quejas, pero no hace nada. Más tarde, ese perro suelto muerde a alguien. El abogado de la persona lesionada argumentará que su incapacidad para abordar las infracciones de la ley de correa demuestra su descuido.
La misma idea se aplica a las licencias, las quejas por ruido y otras infracciones de las normas. Cuanto más sepa sobre los problemas y menos haga al respecto, más probabilidades tendrá de ser considerado responsable.
Trabajando con Pueblo Animal Control
Si recibe quejas sobre el perro de un inquilino, no las ignore. Póngase en contacto con el Control de Animales de Pueblo y guarde un registro de lo que hizo para intentar solucionar la situación. Esto tiene dos efectos importantes:
- Demuestra que estás tomando medidas razonables para abordar el problema.
- Crea un rastro de papel que puede protegerle legalmente.
Control Animal puede revisar quejas, emitir multas e incluso retirar perros peligrosos. Déjalos hacer su trabajo; es mucho mejor que intentar gestionar estas situaciones difíciles tú solo.
Sus responsabilidades y deberes como propietario de una propiedad
Como propietario en Pueblo, tiene ciertas responsabilidades básicas que pueden afectar su responsabilidad en casos de mordeduras de perro. Conocer estas obligaciones le ayudará a comprender dónde comienzan y terminan sus obligaciones legales.
El deber de mantener su propiedad segura
Por lo general, debe mantener su propiedad de alquiler en condiciones razonablemente seguras. Esto incluye áreas comunes como pasillos, escaleras, estacionamientos y patios. Pero esto es lo que confunde a muchos propietarios: esta obligación no suele incluir la protección de las mascotas de sus inquilinos.
Piénsalo así: eres responsable de arreglar las escaleras rotas que podrían provocar una caída, pero no eres automáticamente responsable de evitar que el perro de tu inquilino muerda a alguien. El perro no forma parte de la propiedad física que debes mantener.
Sin embargo, hay excepciones. Si un perro peligroso frecuenta zonas comunes y usted lo sabe, podría tener la obligación de gestionar la situación. La pregunta es si el perro crea una situación peligrosa en su propiedad.
Saber qué está pasando
Esto es muy importante: su responsabilidad a menudo depende de lo que usted sabía y cuándo lo supo. Si no tenía ni idea de que el perro de un inquilino era peligroso, es mucho más difícil responsabilizarlo por una mordedura.
Los tribunales analizan diferentes formas en las que usted podría haberlo sabido:
Conocimiento real:Usted mismo vio al perro comportarse agresivamente o recibió quejas específicas sobre un comportamiento peligroso.
Conocimiento constructivo: Tú debería haber tenido conocimiento del peligro debido a señales o circunstancias evidentes.
Aviso de consultaHabía suficientes señales de alerta como para que un propietario razonable lo hubiera investigado más a fondo.
Cuanto más sepas, mayor será tu posible deber de actuar. Pero saber no basta; también necesitas la capacidad legal para actuar.
El poder de eliminar o controlar
Incluso si sabe que el perro de un inquilino es peligroso, no puede ser considerado responsable a menos que tenga la capacidad de gestionar la situación. Esto suele significar tener motivos legales para desalojar al inquilino o exigir que se retire el perro.
Su contrato de arrendamiento es clave. Si prohíbe las mascotas o le da derecho a exigir que se retiren los animales problemáticos, tendrá más poder para actuar y, potencialmente, mayor responsabilidad si no lo hace.
Si su contrato de arrendamiento permite mascotas sin restricciones, sus opciones son más limitadas. Generalmente, no puede obligar a un inquilino a deshacerse de una mascota solo por temor a una responsabilidad, especialmente si el perro aún no ha hecho nada malo.
¿Qué es una respuesta “razonable”?
Cuando tu hacer Si conoces un problema y tienes la capacidad de actuar, la ley no espera que seas perfecto, solo razonable. Los tribunales entienden que los arrendadores no son agentes de control de animales ni entrenadores de perros.
Una respuesta razonable podría incluir:
- Analizar las quejas rápidamente
- Mantener registros de incidentes y conversaciones
- Hablar con el control de animales o con un abogado
- Seguir las reglas de su contrato de arrendamiento para lidiar con las infracciones
- Tomar la acción correcta según la gravedad de la situación
No se espera que te conviertas en un experto en comportamiento canino ni que predigas todos los incidentes posibles. Solo necesitas responder razonablemente a la información que tienes.
Contratos de arrendamiento y políticas para mascotas
Su contrato de arrendamiento es su primera y mejor defensa contra la responsabilidad por mordeduras de perro. Un contrato bien redactado con políticas claras para mascotas puede protegerlo legalmente y brindarle las herramientas necesarias para gestionar los problemas antes de que se conviertan en demandas.
Qué debe incluir su póliza para mascotas
Si permite mascotas, su contrato de arrendamiento debe tener partes específicas que protejan sus intereses:
Depósitos y tarifas por mascotas:Solicite depósitos para cubrir posibles daños y tarifas mensuales por mascotas para ayudar con los riesgos adicionales y el mantenimiento.
Restricciones de raza y tamañoAlgunas razas se consideran de mayor riesgo por razones de seguro y responsabilidad civil. Su póliza debe reflejar estas preocupaciones.
Requisitos de vacunación y licenciaExigir comprobante de que las mascotas tengan sus vacunas al día y licencia local. Esto ayuda a garantizar que estén sanas y legalmente.
Normas de conducta:Incluya un lenguaje claro sobre lo que es aceptable para el comportamiento de las mascotas y su derecho a exigir que se retiren los animales problemáticos.
Asignación de responsabilidad:Deje muy claro que los inquilinos son responsables de las acciones de sus mascotas y deben protegerlo de cualquier reclamo relacionado.
Requisitos de seguro:Piense en exigir que los inquilinos con mascotas tengan un seguro para inquilinos que cubra la responsabilidad civil por mascotas.
La opción “No se admiten mascotas”
La opción más segura, desde el punto de vista de la responsabilidad, es prohibir por completo las mascotas. Sin mascotas, no hay responsabilidad por mordeduras de perro, simple y llanamente. Pero este enfoque tiene sus desventajas:
- Perderás posibles inquilinos que tengan mascotas.
- Los dueños de mascotas a menudo están dispuestos a pagar alquileres y depósitos más altos.
- Las mascotas realmente pueden ser buenas para la seguridad de la propiedad.
- Los animales de servicio y apoyo emocional están protegidos por ley sin importar lo que diga su póliza de mascotas.
Si opta por no permitir mascotas, asegúrese de que el contrato de arrendamiento sea claro y de que aplique la política de forma sistemática. Permitir que un inquilino tenga una mascota y prohibirle la entrada a otros puede dar lugar a demandas por discriminación.
Cómo lidiar con las violaciones de la política sobre mascotas
¿Qué sucede si un inquilino incumple su póliza de mascotas? Su respuesta puede afectar su responsabilidad civil si algo sucede posteriormente.
Escríbalo todo: Mantenga registros de todas las conversaciones y acciones relacionadas con infracciones de la política de mascotas. Esto le protege legalmente y ayuda a demostrar qué sucedió y cuándo.
Siga las reglas de su contrato de arrendamientoNo inventes nuevas reglas sobre la marcha. Sigue el proceso que establezca tu contrato de arrendamiento para abordar las infracciones.
Sé justoTratar a todos los inquilinos por igual en cuanto a la aplicación de las políticas sobre mascotas. Elegir a la ligera puede generar problemas legales.
Piensa en la situaciónUn inquilino que adquiere un cachorro sin permiso es diferente a uno cuyo perro ha mordido a alguien. Adapta tu respuesta a la situación.
Conozca sus límitesNo se puede echar a alguien de la noche a la mañana por tener una mascota no autorizada. Debe seguir las normas de desalojo de Colorado.
Animales de servicio y animales de apoyo emocional
Aquí es donde la situación se complica. Las leyes federales y estatales de vivienda justa protegen a las personas con discapacidad que necesitan animales de servicio o de apoyo emocional. Estas leyes pueden invalidar su política de "no se admiten mascotas" y limitar su capacidad para retirar animales problemáticos.
Animales de servicio: Son perros (y a veces caballos miniatura) que están especialmente entrenados para realizar tareas para personas con discapacidades. Son no considerados mascotas según la ley.
Animales de apoyo emocionalEstos animales ofrecen consuelo mediante la compañía. Tienen menos protección legal que los animales de servicio, pero aun así están amparados por las leyes de vivienda justa.
Por lo general, no se pueden cobrar depósitos por mascotas para animales de servicio o de apoyo emocional, y no se puede negar el alquiler a alguien solo porque tenga uno. Sin embargo, poder Aún así, se deben tomar medidas si el animal representa una amenaza directa para los demás o causa daños graves a la propiedad.
Si un animal de servicio o de apoyo emocional muerde a alguien, la forma de determinar su responsabilidad es la misma que con cualquier otro animal. El estatus de protección del animal no lo exime automáticamente de responsabilidad, pero sí limita sus opciones para prevenir problemas.
Cobertura de seguros y reclamaciones
Hablemos del tema favorito de todos: los seguros. En cuanto a la responsabilidad civil por mordeduras de perro, el seguro puede ser tu mejor aliado o tu peor pesadilla, dependiendo de qué tan bien entiendas qué cubre.
Conceptos básicos del seguro para propietarios
La mayoría de las pólizas de seguro para propietarios incluyen cobertura de responsabilidad civil general, que puede protegerte si alguien se lesiona en tu propiedad. Pero aquí está la trampa: muchas pólizas tienen exclusiones específicas para incidentes relacionados con animales.
Cobertura estándarLas pólizas básicas para propietarios generalmente cubren cosas como resbalones y caídas, fallas estructurales y otras lesiones típicas relacionadas con la propiedad.
Exclusiones de animales:Muchas políticas dicen específicamente que no Cubre lesiones causadas por animales, incluidas las mascotas de tus inquilinos. Esta exclusión puede dejarte totalmente desprotegido en casos de mordeduras de perro.
Responsabilidad empresarial:Si posee varias propiedades en alquiler, es posible que necesite una cobertura de responsabilidad comercial en lugar de solo un seguro de propietario estándar.
Pólizas paraguas:Éstos le brindan cobertura de responsabilidad adicional por encima de los límites de su póliza principal e incluso podrían cubrir incidentes que su póliza principal excluye.
Leyendo la letra pequeña de su póliza
Las pólizas de seguro son redactadas por abogados para abogados, y las cláusulas relacionadas con los animales pueden ser especialmente confusas. Aquí tienes algunas frases clave que debes buscar:
Animales propios o albergados:Este lenguaje podría significar que no estás cubierto si se descubre que estás albergando al perro de un inquilino, incluso si en realidad no eres el dueño.
“Bienes personales del inquilino”:Algunas pólizas no cubren daños causados por la propiedad personal de un inquilino, lo que podría incluir mascotas.
Exclusiones “esperadas o previstas”:Esto generalmente significa que no estás cubierto por cosas que... quiso decir suceder, pero por lo general no se aplican a las mordeduras de perro a menos que el dueño le haya dicho deliberadamente al perro que ataque a alguien.
“Servicios profesionales”:Si ofrece algún servicio más allá del simple alquiler de su propiedad (como pasear perros, por ejemplo), es posible que necesite una cobertura de responsabilidad profesional especial.
Trabajar con compañías de seguros
Si enfrenta un reclamo por mordedura de perro, aquí le mostramos cómo manejar el aspecto del seguro:
Reportar inmediatamenteLlame a su compañía de seguros en cuanto se entere de un incidente, incluso si no cree ser responsable. Informar tarde puede anular su cobertura.
Sea honesto pero cuidadosoProporcione información precisa a su aseguradora, pero no adivine quién tiene la culpa ni admita su culpabilidad. Limítese a los hechos.
Escríbalo todo:Guarde copias de todas las conversaciones con su compañía de seguros, incluidos los números de reclamo y con quién habló.
Comprenda sus deberes:Su póliza probablemente dice que usted tiene que trabajar con la compañía de seguros en la investigación y defensa de cualquier reclamo.
Conozca sus derechosSi su aseguradora le dice que no le cubrirá, tiene derecho a impugnar esa decisión. A veces, las compañías de seguros rechazan reclamaciones que realmente deberían cubrir.
Cuando el seguro no te cubre
¿Qué pasa si tu compañía de seguros te niega la cobertura de una reclamación por mordedura de perro? No es que estés en problemas, pero debes actuar rápido.
Revisar la negaciónAsegúrese de que el argumento de la compañía de seguros sea coherente. A veces rechazan reclamaciones por malinterpretar los hechos o la ley.
Obtenga ayuda legalSi cree que la denegación es incorrecta, considere contratar a un abogado especializado en disputas de cobertura de seguros. En McCormick & Murphy PC, hemos ayudado a muchos clientes a luchar contra denegaciones de cobertura indebidas.
Piensa en conformarte:Aunque el seguro no lo cubra, podría ser más barato llegar a un acuerdo sobre un reclamo que presentarlo en el tribunal, especialmente si su responsabilidad potencial es limitada.
Aprende para la próxima vezUtilice la experiencia para mejorar su cobertura de seguro y la forma en que gestiona los riesgos en el futuro.
Evaluación de inquilinos y gestión de riesgos
La mejor manera de gestionar la responsabilidad por mordeduras de perro es prevenir los incidentes antes de que ocurran. Una evaluación inteligente de los inquilinos y una supervisión constante pueden ayudarle a evitar problemas desde el principio.
Evaluación de inquilinos con mascotas
Cuando un posible inquilino tiene mascotas, el proceso de evaluación debe incluir algunos pasos adicionales:
Referencias de mascotas:Solicite referencias a propietarios anteriores sobre el comportamiento de la mascota y cualquier incidente o queja.
Registros veterinarios:Solicite comprobante de vacunas actuales y pregunte sobre el historial médico y de comportamiento de la mascota.
Certificados de formación:Busque pruebas de que el perro ha completado el entrenamiento de obediencia o programas de comportamiento.
Conoce a la mascota: Organiza una reunión con el animal en persona. Puedes aprender mucho sobre la personalidad de un perro y cómo lo controla su dueño.
Comprobación del seguro:Confirme que el inquilino tenga un seguro que cubra la responsabilidad por mascotas.
Verificación de antecedentes: Busque cualquier historial de problemas o quejas legales relacionados con animales.
Banderas rojas a tener en cuenta
Algunas señales de advertencia deberían hacerte pensar dos veces antes de aceptar un inquilino con perro:
Preocupaciones sobre la raza:Si bien debe tener cuidado con la discriminación racial, algunas razas tienen estadísticamente más probabilidades de causar lesiones graves y es posible que su seguro no las cubra.
Problemas de tamañoLos perros grandes pueden causar más daños que los pequeños, tanto a personas como a propiedades.
Muchos animales:Los inquilinos con muchas mascotas podrían tener más dificultades para controlarlas y un mayor riesgo de incidentes.
Respuestas dudosas:Si un inquilino no da respuestas directas sobre el historial de su mascota, eso es una señal de alerta.
Sin entrenamientoLos perros sin ningún entrenamiento formal tienen más probabilidades de tener problemas de comportamiento.
Incidentes anterioresCualquier historial de mordeduras, ataques o comportamiento agresivo debe ser una preocupación importante.
Mantener un ojo en las cosas
Tu trabajo no termina una vez que le alquilas a alguien con mascota. Estar atento puede ayudarte a detectar problemas a tiempo:
Inspecciones regularesIncluya los problemas relacionados con las mascotas en las inspecciones rutinarias de su propiedad. Busque señales de daños, contención inadecuada o problemas de comportamiento.
Charlas entre vecinosAnime a los vecinos a reportar cualquier inquietud sobre mascotas de inmediato. Tramite las quejas con prontitud y anote su respuesta.
Renovaciones de arrendamiento:Use el tiempo de renovación del contrato de alquiler para revisar las políticas sobre mascotas y abordar cualquier problema que haya surgido durante el alquiler.
Reseñas de segurosRevise periódicamente su cobertura de seguro para asegurarse de que sea lo suficientemente buena para su riesgo actual.
Actualizaciones legalesManténgase informado sobre los cambios en las reglas locales y las leyes estatales que podrían afectar su responsabilidad.
Construyendo buenas relaciones
Una de las mejores maneras de gestionar el riesgo es tener una buena relación con los inquilinos. Cuando se sienten cómodos hablando con usted, es más probable que solucionen los problemas con las mascotas antes de que se agraven.
Comunicación abierta:Facilite a los inquilinos la posibilidad de comunicarse con usted si tienen inquietudes o problemas con sus mascotas.
Respuestas razonablesCuando los inquilinos informen sobre problemas, responda de manera razonable y útil en lugar de amenazar inmediatamente con el desalojo.
Educación:Compartir información sobre leyes locales sobre mascotas, recursos de capacitación y cómo ser un dueño responsable de mascotas.
Refuerzo positivo:Reconozca a los inquilinos que son dueños responsables de mascotas y cumplan con sus políticas.
Qué hacer cuando ocurre una mordedura de perro
Incluso si hace todo bien, pueden ocurrir incidentes. Su respuesta a una mordedura de perro en su propiedad puede afectar significativamente su responsabilidad legal y la cobertura de su seguro.
Pasos inmediatos
Cuando se entere de un incidente de mordedura de perro en su propiedad, esto es lo que debe hacer de inmediato:
Obtenga atención médicaAsegúrese de que la persona lesionada reciba la atención médica adecuada. No se preocupe por la responsabilidad ahora mismo; concéntrese en asegurarse de que esté bien.
Documentar la escena:Si puede, tome fotografías del lugar donde ocurrió la mordedura, de cualquier lesión visible y del perro involucrado.
Deducir la informaciónObtenga la información de contacto de la persona lesionada, del dueño del perro y de cualquier testigo. No olvide anotar la fecha, la hora y lo sucedido.
Informe a las autoridadesLlame a Control de Animales de Pueblo para reportar el incidente. Esto crea un registro oficial y garantiza que se investigue adecuadamente.
Notifique a su seguroLlame a su compañía de seguros de inmediato, incluso si no cree ser responsable. Informar tarde puede invalidar su cobertura.
No admitas la culpaSea útil y preocupado, pero no admita la culpa ni adivine qué causó el incidente.
Cómo tratar con el control de animales
El Control de Animales de Pueblo probablemente investigará cualquier mordedura de perro reportada. Aquí le explicamos cómo manejar su participación:
Trabaja con ellos:Brindar información precisa y acceso a su propiedad según sea necesario para su investigación.
Escríbalo todo:Guarde copias de todos los informes, tickets o cartas de Control de Animales.
Hacer un seguimientoManténgase en contacto con Control de Animales sobre su investigación y las acciones que están tomando.
Entiende su poderControl Animal puede poner en cuarentena a perros, emitir multas e incluso retirar animales peligrosos. Apoye sus esfuerzos para mantener la seguridad pública.
Gestión de las relaciones con los inquilinos
Una mordedura de perro puede tensar la relación con el inquilino dueño del perro. Aquí te explicamos cómo manejar esta delicada situación:
Manténgase profesionalNo se deje llevar por las emociones. Cíñase a los hechos y a los requisitos del contrato de arrendamiento.
Revise sus opciones:Dependiendo de los términos de su contrato de arrendamiento y de las leyes locales, es posible que tenga motivos para solicitar que retiren al perro o incluso desalojar al inquilino.
Considere la mediación:A veces, un tercero neutral puede ayudar a resolver desacuerdos sobre lo que debería suceder después de un incidente.
Conversaciones de documentos:Mantenga registros de todas las conversaciones y acuerdos con su inquilino sobre el incidente y cualquier acción de seguimiento.
Habla con un abogadoSi la situación es complicada o implica lesiones graves, busque asesoramiento legal antes de tomar medidas importantes.
Protegiendo sus intereses
Si bien desea ser útil y preocuparse por todos los involucrados, también necesita protegerse:
No hagas promesas:Evite prometer pagar facturas médicas o tomar acciones específicas hasta que comprenda sus obligaciones legales.
Conservar evidencia:Conserve todos los documentos, fotografías y comunicaciones relacionadas con el incidente.
Observar los avances legalesManténgase informado sobre cualquier demanda o reclamo de seguro que surja del incidente.
Revise sus políticas:Utilice el incidente como una oportunidad para revisar y mejorar sus políticas sobre mascotas y la forma en que gestiona los riesgos.
Conceptos erróneos comunes sobre la responsabilidad del propietario
Permítanme aclarar algunos mitos que escucho constantemente de los propietarios. Estas ideas erróneas pueden llevar a malas decisiones y problemas legales innecesarios.
“No es mi perro, así que no soy responsable”
Este es probablemente el mayor malentendido. Si bien es cierto que no eres automáticamente responsable del perro de tu inquilino, hay muchas situaciones en las que... poder Ser responsable. Como ya hemos comentado, si conocías una situación peligrosa y tenías la capacidad de gestionarla, podrías compartir la responsabilidad incluso si no eres el dueño del perro.
La clave es comprender que la responsabilidad no se limita a la propiedad, sino que se trata de control, conocimiento y deber. En ciertos casos, puede tener la obligación de proteger a otros del perro de un inquilino, independientemente de quién sea el propietario del animal.
“Mi seguro lo cubre todo”
Otra suposición arriesgada. Muchas pólizas de seguro para propietarios no cubren incidentes relacionados con animales, e incluso las que sí lo hacen pueden tener límites o deducibles elevados.
No dé por sentado que su seguro le cubrirá: lea atentamente su póliza y hable con su agente. Si permite mascotas, asegúrese de tener la cobertura adecuada para incidentes relacionados con animales.
“Puedo simplemente desalojar a los inquilinos problemáticos”
El desalojo no siempre es una solución rápida ni fácil para los problemas con las mascotas. Colorado tiene normas específicas para el desalojo, y se necesita una razón legal para desalojar a un inquilino. El simple hecho de tener un perro no es motivo de desalojo, a menos que infrinja los términos del contrato de arrendamiento o las leyes locales.
Incluso si tiene un motivo para el desalojo, el proceso puede tardar meses. Mientras tanto, podría seguir siendo responsable de los incidentes relacionados con esa mascota problemática.
“Los animales de servicio no cuentan como mascotas”
Si bien es cierto que los animales de servicio gozan de protecciones legales especiales, siguen siendo animales que pueden morder a las personas. El hecho de que un perro sea un animal de servicio no lo exime automáticamente de responsabilidad civil si lesiona a alguien.
Sin embargo, sus opciones para lidiar con problemas con animales de servicio son más limitadas que con mascotas normales. Generalmente, no puede cobrar depósitos por mascotas ni negarse a alquilar a alguien con un animal de servicio, pero poder Aún así, se pueden tomar medidas si el animal representa una amenaza directa para los demás.
“Un incidente implica responsabilidad automática”
No todas las mordeduras de perro generan responsabilidad para el arrendador. Si fue la primera vez que ocurrió algo, no tenías motivos para saber que el perro era peligroso y cumpliste con todas las leyes y condiciones del contrato de arrendamiento aplicables, probablemente no seas responsable.
La responsabilidad suele implicar una combinación de conocimiento, control e incumplimiento del deber. Un solo incidente sin señales de advertencia no implica automáticamente responsabilidad.
“Necesito deshacerme de todas mis mascotas”
Si bien prohibir las mascotas elimina la responsabilidad por mordeduras de perro, no siempre es la mejor decisión comercial. Muchos dueños responsables de mascotas son excelentes inquilinos, y las propiedades que admiten mascotas suelen ofrecer alquileres y depósitos más altos.
En lugar de prohibir todas las mascotas, piense en crear políticas claras que le permitan aceptar buenas mascotas y descartar las problemáticas.
Defensas y estrategias legales
Si enfrenta una demanda por mordedura de perro, no está indefenso. La ley de Colorado ofrece varias defensas posibles que pueden reducir o incluso eliminar su responsabilidad.
Defensa de “no sabía”
Esta suele ser la defensa más sólida para los arrendadores. Si puede demostrar que no tenía motivos para saber que el perro era peligroso, es muy difícil responsabilizarlo.
Para utilizar bien esta defensa, es necesario demostrar:
- Cuando te enteraste por primera vez de cualquier problema con el perro.
- ¿Qué información específica tienes sobre el comportamiento del perro?
- Si hubo incidentes o quejas previas.
- Lo que un propietario razonable habría sabido en su situación.
La clave es demostrar que no lo hiciste. de hecho saber o Debería haberlo sabido Sobre el peligro. Si la mordedura fue realmente la primera señal de comportamiento agresivo, esta defensa puede ser muy eficaz.
Defensa de “No pude controlarlo”
Incluso si sabía que un perro era potencialmente peligroso, no puede ser considerado responsable a menos que tuviera la facultad legal para actuar al respecto. Esta defensa se centra en los términos de su contrato de arrendamiento y las leyes locales.
Las cosas que apoyan esta defensa incluyen:
- Condiciones de arrendamiento que permiten mascotas sin restricciones.
- No hay violaciones previas del contrato de arrendamiento por parte del inquilino.
- No existen reglas locales que te obliguen a actuar.
- Razones legales limitadas para el desalojo o retiro de mascotas.
Si no tenía formas razonables de lidiar con la situación, no puede ser considerado responsable por no actuar.
Negligencia comparativa
Colorado utiliza una regla de "negligencia comparativa modificada". Esto significa que si la persona mordida tuvo parte de la culpa del incidente, sus daños pueden reducirse proporcionalmente.
Algunos ejemplos comunes de negligencia por parte de la persona lesionada incluyen:
- Provocar o burlarse del perro.
- Ignorar las señales de advertencia obvias de agresión.
- Intrusión en la propiedad.
- No seguir las instrucciones de seguridad.
Si la persona lesionada tuvo más de la culpa según el 50%, no podrá obtener indemnización alguna. Si tuvo menos de la culpa según el 50%, sus daños se reducen según su porcentaje de culpa.
Asunción de riesgos
Si la persona lesionada se expuso voluntariamente a una situación de peligro conocido, podría haber asumido el riesgo de sufrir lesiones. Esta defensa funciona mejor cuando:
- La persona sabía que el perro era peligroso.
- Eligieron voluntariamente interactuar con el perro o acercarse a él.
- El peligro era obvio y claro.
Esta defensa es más difícil de utilizar cuando la persona lesionada es un niño, ya que los niños no pueden asumir riesgos legalmente de la misma manera que los adultos.
Estatuto de limitaciones
Como todas las demandas legales, las demandas por mordeduras de perro deben presentarse dentro de plazos específicos. En Colorado, las demandas por lesiones personales generalmente deben presentarse dentro de los dos años posteriores al incidente.
Si se presenta una demanda después de este plazo, generalmente se puede desestimar, independientemente de la solidez del caso. Sin embargo, existen excepciones que pueden extender el plazo, así que no cuente con esta defensa sin consultar con un abogado.
Trabajar con profesionales del derecho
Cuando se enfrenta a una demanda por mordedura de perro, contar con la ayuda legal adecuada puede marcar la diferencia. Aquí le explicamos lo que necesita saber sobre cómo trabajar con abogados en estos casos.
Cuándo llamar a un abogado
Deberías considerar obtener ayuda legal en algunas situaciones:
Lesiones gravesSi alguien resulta gravemente herido, los costos potenciales son lo suficientemente altos como para que valga la pena pagar honorarios legales.
Denegación de seguroSi su compañía de seguros dice que no lo cubrirá, necesita ayuda para comprender sus opciones.
Situaciones complicadas:Si hay desacuerdos sobre lo que sucedió o sobre muchas personas involucradas, la experiencia legal es muy valiosa.
Problemas de desalojo:Si necesita desalojar a un inquilino debido a problemas con las mascotas, asegúrese de seguir los pasos adecuados.
Reclamaciones múltiples:Si está lidiando con reclamos de varias partes o con cuestiones tanto penales como civiles, definitivamente necesita ayuda profesional.
Cómo elegir al abogado adecuado
No todos los abogados están capacitados para manejar casos de mordeduras de perro por parte de arrendadores. Busque abogados con experiencia en:
- Ley de lesiones personales
- Disputas entre propietarios e inquilinos
- Problemas de cobertura de seguros
- Ley de responsabilidad civil por propiedad en Colorado
En McCormick & Murphy PC, llevamos más de 25 años gestionando este tipo de casos. Entendemos ambas caras de la moneda: hemos representado a personas lesionadas y defendido a propietarios. Esta experiencia nos brinda una perspectiva única sobre cómo se desarrollan y resuelven estos casos.
Qué esperar de un abogado
Un buen abogado debe:
- Informarle honestamente sobre su posible responsabilidad.
- Revise su cobertura de seguro y combata las negaciones injustificadas.
- Elabora una estrategia de defensa basada en los hechos específicos de tu caso.
- Manejar la conversación con las otras partes y sus abogados.
- Negociar acuerdos cuando tenga sentido.
- Representarle ante el tribunal si es necesario.
No esperes milagros, pero sí ayuda competente y profesional que proteja tus intereses.
Cuanto cuesta
Los honorarios legales pueden acumularse rápidamente en casos complejos. Muchos abogados ofrecen diferentes opciones de pago:
Tarifas por horaPagas por el tiempo dedicado a tu caso. Esto puede resultar costoso si el caso se alarga.
Tarifas fijas:Algunos abogados cobran una tarifa fija por servicios específicos, como revisar un contrato de arrendamiento o gestionar un desalojo.
Honorarios de contingenciaEl abogado solo cobra si usted recupera el dinero. Esto es más común al representar a personas lesionadas que al defender a propietarios.
Defensa de seguros:Si su compañía de seguros le proporciona un abogado, generalmente no paga sus honorarios directamente.
Hable sobre los honorarios por adelantado y asegúrese de comprender qué servicios están incluidos.
Estrategias de prevención que realmente funcionan
La mejor manera de protegerse contra la responsabilidad por mordeduras de perro es prevenir los incidentes desde el principio. Aquí hay estrategias que realmente funcionan en la práctica.
Redacción inteligente de contratos de arrendamiento
Su contrato de arrendamiento es su herramienta más importante para gestionar los riesgos relacionados con las mascotas. Esto es lo que debe incluir:
Políticas claras para mascotas:Explique exactamente qué mascotas están permitidas, qué reglas se aplican y qué sucede si se rompen las reglas.
Cesión de responsabilidad:Incluir un lenguaje que haga responsables a los inquilinos de las acciones de sus mascotas y les exija que lo protejan a usted de reclamos relacionados.
Requisitos de seguro:Piense en exigir que los inquilinos con mascotas tengan un seguro para inquilinos con cobertura de responsabilidad civil por mascotas.
Normas de conducta:Establezca expectativas claras sobre el comportamiento de las mascotas y su derecho a exigir que se retiren los animales problemáticos.
Derechos de inspección:Reserve el derecho a inspeccionar problemas y daños relacionados con las mascotas.
Buena comunicación con los inquilinos
Hablar abiertamente puede evitar que pequeños problemas se conviertan en grandes demandas:
Establezca expectativas desde el principio:Asegúrese de que los inquilinos comprendan sus políticas sobre mascotas y por qué están vigentes.
Responder a las quejas:Cuando los vecinos se quejan de las mascotas, investiguen el asunto rápidamente y tomen las medidas adecuadas.
Documentar todo:Mantenga registros de todas las conversaciones e incidentes relacionados con las mascotas.
Sé justo:Aplique sus políticas de manera justa y consistente a todos los inquilinos.
Manténgase profesionalIncluso cuando las cosas se pongan difíciles, mantenga una actitud profesional.
Buenos hábitos de gestión de propiedades
La forma en que administra su propiedad puede afectar su riesgo de responsabilidad:
Inspecciones regulares:Incluya cuestiones relacionadas con las mascotas en sus inspecciones de propiedad de rutina.
Mantenimiento de áreas comunes:Mantenga las áreas comunes bien iluminadas y seguras para evitar incidentes.
Mantenimiento de cercas y portonesAsegúrese de que la cerca sea lo suficientemente buena para contener a las mascotas y proteger a los demás.
Señales de advertenciaConsidere colocar carteles sobre mascotas en áreas comunes cuando tenga sentido.
Planes de emergencia:Tenga un plan para afrontar emergencias relacionadas con animales.
Seguros y Gestión de Riesgos
Protéjase financieramente con el seguro adecuado y una gestión inteligente de riesgos:
Cobertura suficienteAsegúrese de que su seguro cubra incidentes relacionados con animales o obtenga una cobertura separada si la necesita.
Revisiones periódicas:Verifique su cobertura cada año y después de cualquier cambio importante en su negocio de alquiler.
Pólizas paraguas:Piense en una cobertura de responsabilidad adicional a los límites de su póliza principal.
Habla con profesionalesTrabaje con profesionales de seguros que comprendan los riesgos de las propiedades en alquiler.
Ayuda legal:Establecer relaciones con abogados que puedan ayudar con los problemas entre propietarios e inquilinos. antes Los necesitas desesperadamente.
Entendiendo sus opciones de seguro
Profundicemos un poco más en las opciones de seguro para propietarios que admiten mascotas. Aquí es donde muchos propietarios se confunden, por lo que conviene comprender bien sus opciones.
Límites estándar del seguro para propietarios
La mayoría de las pólizas básicas de seguro para propietarios no se diseñaron considerando la responsabilidad civil por mascotas. Esto es lo que normalmente se ve:
Cobertura de responsabilidad civil general:Esto cubre lesiones que ocurren en su propiedad, pero muchas pólizas tienen exclusiones para animales.
Cobertura de daños a la propiedad:Cubre los daños a su edificio, pero podría no cubrir los daños causados por mascotas.
Pérdida de cobertura de alquiler:Protege sus ingresos de alquiler si la propiedad se vuelve inhabitable, pero los incidentes con animales podrían no estar cubiertos.
Cobertura de defensa legal:Ayuda a pagar a los abogados si lo demandan, pero las demandas relacionadas con animales podrían quedar excluidas.
El problema es que estas exclusiones pueden dejarte completamente desprotegido cuando más necesitas cobertura.
Mejores opciones de cobertura
Si permite mascotas, considere estas opciones de cobertura adicionales:
Endosos de responsabilidad civil por animalesAlgunas aseguradoras ofrecen cobertura adicional específica para incidentes relacionados con animales. Esta suele ser la mejor opción.
Pólizas de responsabilidad comercial:Si posee varias propiedades, la cobertura comercial podría brindarle mejor protección que las pólizas residenciales.
Pólizas paraguas:Éstos proporcionan cobertura de responsabilidad adicional y podrían cubrir incidentes que su póliza principal no cubre.
Cobertura de responsabilidad profesional:Si ofrece servicios que van más allá del alquiler básico de propiedades, es posible que necesite cobertura profesional.
Trabajar con agentes de seguros
Su agente de seguros debe ser su socio en la gestión de riesgos. Aquí le explicamos cómo aprovechar al máximo esta relación:
Sea honesto acerca de las mascotasNo intentes ocultar que permites mascotas. Esto puede hacer que tu cobertura sea inútil cuando más la necesitas.
Haga preguntas específicasNo dé nada por sentado. Pregunte directamente sobre la cobertura para mascotas de los inquilinos.
Ponlo por escrito:Si su agente dice que algo está cubierto, obtenga esa confirmación por escrito.
Revisar anualmenteSu riesgo cambia con el tiempo. Revise su cobertura periódicamente.
Compara preciosCada aseguradora gestiona la responsabilidad civil de las mascotas de forma diferente. No asuma que todas las pólizas son iguales.
Pensando en el autoseguro
Algunos propietarios consideran autoasegurarse contra riesgos de responsabilidad civil por mascotas. Esto significa reservar dinero para cubrir posibles reclamaciones en lugar de contratar un seguro.
Este enfoque podría tiene sentido si:
- No puede encontrar una cobertura asequible para la responsabilidad civil de sus mascotas.
- Tiene muchos activos que proteger, pero un riesgo general muy bajo.
- Eres realmente bueno en gestionar los riesgos relacionados con las mascotas.
Pero el autoseguro es riesgoso porque:
- Las reclamaciones por mordeduras de perro pueden ser súper caro.
- Necesitará tener mucho dinero ahorrado para cubrir posibles reclamaciones.
- Tendrás que ocuparte de tu propia defensa legal.
- Un incidente grave podría acabar con años de ingresos por alquiler.
A la mayoría de los propietarios les conviene más encontrar la cobertura de seguro adecuada en lugar de intentar prescindir de toda protección.
La escena legal de Pueblo
Comprender el entorno legal local en Pueblo puede ayudarlo a tomar decisiones más inteligentes sobre las políticas para mascotas y cómo gestionar el riesgo.
Tendencias de los tribunales locales
Los tribunales de Pueblo, al igual que los de todo Colorado, están viendo cada vez más casos de mordeduras de perro relacionados con propiedades de alquiler. Los jueces y jurados están cada vez más informados sobre estos temas, lo que significa:
Estándares más altosLos tribunales esperan que los propietarios sean más proactivos en la gestión de los riesgos relacionados con las mascotas.
Mejores registrosLos casos a menudo dependen de lo que sabían los arrendadores y cuándo lo supieron. Es fundamental contar con buenos registros.
Respuestas razonablesLos tribunales esperan que los propietarios respondan razonablemente a los riesgos conocidos, pero no esperan la perfección.
Asuntos de seguros:Los jurados a veces piensan en si los propietarios tienen seguro cuando deciden cuánto dinero conceder.
Trabajando con abogados locales
Si necesita ayuda legal con un caso de mordedura de perro en Pueblo, es importante trabajar con abogados que conozcan el panorama legal local. En McCormick & Murphy PC, llevamos décadas ejerciendo en Pueblo. Conocemos los tribunales, jueces y la comunidad legal local.
Este conocimiento local puede ser realmente valioso porque:
- Entendemos cómo los jueces de Pueblo suelen manejar estos casos.
- Conocemos los procedimientos y el personal de control de animales local.
- Estamos familiarizados con otros abogados que manejan casos de mordeduras de perros.
- Entendemos el grupo de jurados locales y las actitudes de la comunidad.
Nos puedes encontrar en 301 N Main St, Pueblo, CO 81003En pleno centro de Pueblo. Fácil acceso para consultas y reuniones.
Recursos comunitarios
Pueblo cuenta con varios recursos que pueden ayudar a los propietarios a manejar problemas relacionados con las mascotas:
Servicios de control de animales:La ciudad ofrece servicios de control de animales que pueden ayudar con mascotas peligrosas o problemáticas.
Servicios de mediación:A veces, los desacuerdos sobre las mascotas se pueden resolver a través de la mediación en lugar de acudir a los tribunales.
Asociaciones de propietariosLos grupos de propietarios locales pueden ofrecer educación y apoyo para lidiar con problemas relacionados con las mascotas.
Asistencia jurídica:Para los inquilinos que enfrentan un desalojo por problemas con sus mascotas, hay servicios de asistencia legal disponibles.
Mantenerse informado
Las leyes y normas cambian con el tiempo. Manténgase informado sobre los cambios que puedan afectar su responsabilidad.
Reuniones del Ayuntamiento:Asistir a las reuniones cuando se discutan las reglas relacionadas con las mascotas.
Actualizaciones legales:Suscríbase a publicaciones legales o boletines que cubran la legislación entre propietarios e inquilinos.
Desarrollo profesional:Asistir a seminarios o talleres sobre administración de propiedades y cuestiones de responsabilidad.
Redes:Conéctese con otros propietarios para compartir experiencias y buenas prácticas.
Estudios de casos del mundo real
Permítanme compartir algunos ejemplos de casos de mordeduras de perro en propiedades de alquiler. No son casos míos (la confidencialidad lo impide), sino que se basan en situaciones reales que he visto a lo largo de los años.
Caso práctico 1: El perro que seguía causando problemas
Sarah era dueña de un dúplex en Pueblo y le alquilaba un lado a Mike, quien tenía un perro mestizo grande llamado Rex. Durante seis meses, Sarah recibió tres quejas de vecinos sobre la agresividad de Rex hacia la gente que pasaba por la propiedad. El perro ladraba, gruñía y se abalanzaba contra la cerca cuando la gente pasaba.
Sarah habló con Mike cada vez, y él prometió trabajar en el problema. Dijo que Rex solo era protector y que no lastimaría a nadie. Sarah anotó estas conversaciones, pero no tomó ninguna medida formal.
Un día, Rex se soltó y mordió a un corredor que pasaba corriendo cerca de la propiedad. El corredor necesitó cirugía y demandó a Mike y a Sarah.
El resultadoSarah fue declarada parcialmente responsable porque sabía que Rex era agresivo y tenía la facultad de obligar a Mike a retirar al perro según los términos de su contrato de arrendamiento, pero no actuó. Su seguro cubrió el reclamo, pero sus primas se dispararon considerablemente.
La lecciónNo ignore las quejas reiteradas sobre comportamiento agresivo. Documente los problemas, pero también tome medidas cuando comiencen a aparecer patrones.
Caso práctico 2: El contrato de arrendamiento roto
Tom le alquiló una casa a Lisa con una estricta regla de "no se admiten mascotas" en el contrato. Después de tres meses, los vecinos le dijeron a Tom que Lisa había adquirido un perro. Tom pasó por la propiedad en coche y vio un perro grande en el patio trasero, pero decidió no hablar con Lisa al respecto de inmediato.
Dos semanas después, el perro mordió a un repartidor que llevaba un paquete a la puerta. El repartidor demandó a Lisa y a Tom.
El resultadoTom fue declarado responsable porque sabía de la violación del contrato de arrendamiento, pero decidió no hacerlo cumplir. El tribunal dictaminó que su incumplimiento de la política de no permitir mascotas contribuyó al incidente.
La lecciónSi su contrato de arrendamiento incluye restricciones para mascotas, hágalas cumplir siempre. Dejar pasar las cosas puede generar responsabilidades.
Caso práctico 3: El primer bocado
María le alquiló un apartamento a James, quien tenía un golden retriever muy educado llamado Buddy. James había tenido a Buddy durante cinco años sin ningún problema. El perro tenía licencia, estaba vacunado y había completado el entrenamiento de obediencia.
Un día, un niño del edificio estaba molestando a Buddy a través de la barandilla del balcón. El perro le mordió el dedo. Los padres del niño demandaron a James y a María.
El resultadoMaría no fue declarada responsable porque no tenía motivos para saber que Buddy era peligroso. Este fue el primer incidente agresivo, y María había seguido todas las prácticas razonables de administración de la propiedad.
La lecciónNo es automáticamente responsable de cada mordedura de perro que ocurra en su propiedad. La responsabilidad generalmente requiere que usted conozca el peligro y tenga la capacidad de lidiar con él.
David era dueño de un complejo de apartamentos donde varios inquilinos tenían perros. El edificio tenía un pequeño patio donde los inquilinos solían dejar sueltos a sus perros, a pesar de que las normas municipales exigían que los perros llevaran correa.
David sabía de los perros sueltos, pero pensó que era inofensivo, ya que era propiedad privada. Un día, dos perros sueltos se pelearon, y un inquilino que intentaba detener la pelea fue mordido.
El resultadoDavid fue declarado responsable por permitir que continuara una situación peligrosa en el área común. Aunque los perros no solían ser agresivos, dejarlos sueltos en grupos creó un riesgo excesivo.
La lecciónLas áreas comunes son tu responsabilidad. No permitas actividades que generen riesgos innecesarios, aunque parezcan inofensivas.
El costo de equivocarse
Hablemos de lo que sucede cuando los propietarios cometen errores en la responsabilidad por mordeduras de perro. Las consecuencias financieras y legales pueden ser muy graves.
Indemnizaciones por daños típicos
Los casos de mordeduras de perros pueden resultar en grandes pagos, especialmente cuando hay lesiones graves involucradas:
Gastos médicosLas visitas a la sala de emergencias, la cirugía, la atención de seguimiento y la fisioterapia pueden costar fácilmente decenas de miles de dólares.
Salarios perdidosSi la persona lesionada no puede trabajar debido a sus lesiones, usted podría ser responsable de la pérdida de ingresos.
Dolor y sufrimiento:Colorado permite que las personas lesionadas obtengan dinero por el dolor físico y la angustia emocional causada por mordeduras de perros.
Cicatrices y desfiguración:Las cicatrices permanentes, especialmente en la cara o las manos, pueden dar lugar a indemnizaciones cuantiosas.
Daños punitivosEn los casos en que alguien actuó de manera realmente imprudente, los tribunales podrían otorgar daños punitivos para castigar al acusado.
He visto casos de mordeduras de perros resueltos por unos cuantos miles de dólares hasta varios cientos de miles, dependiendo de la gravedad de las lesiones y de lo que haya sucedido.
Más allá del dinero: otras consecuencias
El costo financiero es solo una parte del problema. La responsabilidad por mordedura de perro puede tener otras consecuencias graves:
Dolores de cabeza relacionados con los seguros:Los reclamos pueden hacer que sus primas aumenten considerablemente o incluso provocar la cancelación de su póliza.
Daño a la reputaciónSe corre la voz en el sector inmobiliario de alquiler. Tener fama de permitir mascotas peligrosas puede perjudicar gravemente su negocio.
Complicaciones legalesLos casos de mordeduras de perros a veces pueden dar lugar a cargos penales, especialmente si se infringen las normas locales.
Relaciones con los inquilinos:Estos incidentes pueden tensar las relaciones con otros inquilinos y dificultar el alquiler de sus propiedades.
Tiempo y estrésLidiar con demandas demanda mucho tiempo y es muy estresante, alejándote de tus otras actividades comerciales.
El efecto dominó
Un incidente de mordedura de perro puede tener efectos duraderos en su negocio de alquiler:
Selección más estrictaEs posible que sea necesario implementar políticas más estrictas sobre mascotas, lo que podría reducir el número de posibles inquilinos.
Costos de seguro más altos:Aunque su aseguradora actual no le dé de baja, probablemente tendrá que pagar primas más altas durante años.
Honorarios legalesIncluso si gana un caso, todavía tendrá que pagar honorarios y costos legales.
Cambios de propiedad:Es posible que necesites instalar mejores cercas, iluminación o medidas de seguridad.
Más monitoreoDeberás estar más atento a los problemas relacionados con las mascotas, lo que aumentará tu carga de gestión.
Avanzando: Mejores prácticas para propietarios de viviendas en Pueblo
En base a todo lo que hemos hablado, aquí están mis recomendaciones para los propietarios en Pueblo que quieren manejar bien la responsabilidad por mordeduras de perros.
Cree una política sólida para mascotas
No improvise con las mascotas. Desarrolle una política escrita que cubra:
- ¿Qué tipos y tamaños de mascotas permitirán?
- Documentación necesaria (vacunas, licencias, seguros).
- Requisitos de depósito y tarifa.
- Expectativas de comportamiento y qué sucede si se rompen las reglas.
- Sus derechos y responsabilidades como inquilino.
- Pasos para afrontar los problemas.
Asegúrese de que su póliza cumpla con las leyes de vivienda justa y las normas locales.
Pantalla con cuidado
Cuando los inquilinos tienen mascotas, la evaluación debe incluir:
- Conociendo a la mascota en persona.
- Verificar referencias de propietarios anteriores.
- Verificación de vacunaciones y licencias.
- Confirmación de cobertura de seguro.
- Buscando cualquier historial de problemas.
Confía en tu instinto: si sientes que algo no está bien, probablemente así sea.
Manténgase informado
Manténgase al día con los cambios en:
- Normas locales sobre mascotas.
- Leyes de responsabilidad estatal.
- Opciones de cobertura de seguro.
- Buenas prácticas en la gestión inmobiliaria.
El conocimiento es su mejor defensa contra la responsabilidad.
Documentar todo
Mantener registros detallados de:
- Todas las conversaciones relacionadas con las mascotas.
- Quejas y cómo respondiste.
- Violaciones de arrendamiento y acciones de cumplimiento.
- Incidencias y seguimiento.
Un buen registro puede hacer o deshacer su caso si lo demandan.
Construir relaciones profesionales
Desarrollar conexiones con:
- Agentes de seguros que comprenden los riesgos de las propiedades en alquiler.
- Abogados que manejan asuntos entre propietarios e inquilinos.
- Oficiales de control de animales en su área.
- Otros propietarios que puedan compartir experiencias.
Estas conexiones pueden ser invaluables cuando surgen problemas.
Revisar y actualizar periódicamente
Sus políticas para mascotas y prácticas de gestión de riesgos deberían cambiar con el tiempo. Revíselas periódicamente y actualícelas según:
- Cambios en la ley.
- Nuevas opciones de seguros.
- Lecciones aprendidas de los incidentes.
- Comentarios de inquilinos y vecinos.
Entendiendo sus opciones de seguro
Profundicemos un poco más en las opciones de seguro para propietarios que admiten mascotas. Aquí es donde muchos propietarios se equivocan, por lo que conviene comprender bien sus opciones.
Limitaciones estándar del seguro para propietarios
La mayoría de las pólizas básicas de seguro para propietarios no se diseñaron considerando la responsabilidad civil por mascotas. Esto es lo que normalmente se ve:
Cobertura de responsabilidad civil general:Esto cubre lesiones que ocurren en su propiedad, pero muchas pólizas tienen exclusiones para animales.
Cobertura de daños a la propiedad:Cubre los daños a su edificio, pero es posible que no cubra los daños relacionados con las mascotas.
Pérdida de cobertura de alquiler:Protege sus ingresos de alquiler si la propiedad se vuelve inhabitable, pero los incidentes con animales podrían no estar cubiertos.
Cobertura de defensa legal:Ayuda a pagar a los abogados si lo demandan, pero las demandas relacionadas con animales podrían quedar excluidas.
El problema es que estas exclusiones pueden dejarte completamente desprotegido cuando más necesitas cobertura.
Opciones de cobertura mejoradas
Si permite mascotas, considere estas opciones de cobertura adicionales:
Endosos de responsabilidad civil por animales:Algunas aseguradoras ofrecen cobertura adicional específicamente para incidentes relacionados con animales.
Pólizas de responsabilidad comercial:Si posee varias propiedades, la cobertura comercial podría brindarle mejor protección que las pólizas residenciales.
Pólizas paraguas:Éstos proporcionan cobertura de responsabilidad adicional y podrían cubrir incidentes que su póliza principal no cubre.
Cobertura de responsabilidad profesional:Si ofrece servicios que van más allá del alquiler básico de propiedades, es posible que necesite cobertura profesional.
Trabajar con agentes de seguros
Su agente de seguros debe ser su socio en la gestión de riesgos. Aquí le explicamos cómo aprovechar al máximo esta relación:
Sea honesto acerca de las mascotasNo intentes ocultar que permites mascotas. Esto puede hacer que tu cobertura sea inútil cuando más la necesitas.
Haga preguntas específicasNo dé nada por sentado. Pregunte directamente sobre la cobertura para mascotas de inquilinos.
Ponlo por escrito:Si su agente dice que algo está cubierto, obtenga esa confirmación por escrito.
Revisar anualmenteSu riesgo cambia con el tiempo. Revise su cobertura periódicamente.
Compara preciosCada aseguradora gestiona la responsabilidad civil de las mascotas de forma diferente. No asuma que todas las pólizas son iguales.
Consideraciones sobre el autoseguro
Algunos propietarios consideran autoasegurarse contra riesgos de responsabilidad civil por mascotas. Esto significa reservar dinero para cubrir posibles reclamaciones en lugar de contratar un seguro.
Este enfoque podría tiene sentido si:
- No puede encontrar una cobertura asequible para la responsabilidad civil de sus mascotas.
- Tiene importantes activos que proteger, pero el riesgo general es bajo.
- Tiene experiencia en la gestión de riesgos relacionados con las mascotas.
Pero el autoseguro es riesgoso porque:
- Los reclamos por mordeduras de perros pueden ser muy costosos.
- Necesitará tener mucho dinero ahorrado para cubrir posibles reclamaciones.
- Tendrás que ocuparte de la defensa legal tú mismo.
- Un incidente grave podría acabar con años de ingresos por alquiler.
A la mayoría de los propietarios les conviene más encontrar la cobertura de seguro adecuada en lugar de intentar prescindir de toda protección.
La escena legal de Pueblo
Comprender el entorno legal local en Pueblo puede ayudarlo a tomar mejores decisiones sobre las políticas para mascotas y cómo gestionar el riesgo.
Tendencias de los tribunales locales
Los tribunales de Pueblo, al igual que los de todo Colorado, están viendo cada vez más casos de mordeduras de perro relacionados con propiedades de alquiler. Los jueces y jurados están cada vez más informados sobre estos temas, lo que significa:
Estándares más altosLos tribunales esperan que los propietarios sean más proactivos en la gestión de los riesgos relacionados con las mascotas.
Mejores registrosLos casos a menudo dependen de lo que sabían los arrendadores y cuándo lo supieron. Es fundamental contar con buenos registros.
Respuestas razonablesLos tribunales esperan que los propietarios respondan razonablemente a los riesgos conocidos, pero no esperan la perfección.
Asuntos de seguros:Los jurados a veces piensan en si los propietarios tienen seguro cuando deciden cuánto dinero conceder.
Trabajando con abogados locales
Si necesita ayuda legal con un caso de mordedura de perro en Pueblo, es importante trabajar con abogados que conozcan el panorama legal local. En McCormick & Murphy PC, llevamos décadas ejerciendo en Pueblo. Conocemos los tribunales, jueces y la comunidad legal local.
Este conocimiento local puede ser realmente valioso porque:
- Entendemos cómo los jueces de Pueblo suelen manejar estos casos.
- Conocemos los procedimientos y el personal de control de animales local.
- Estamos familiarizados con otros abogados que manejan casos de mordeduras de perros.
- Entendemos el grupo de jurados locales y las actitudes de la comunidad.
Nos puedes encontrar en 301 N Main St, Pueblo, CO 81003En pleno centro de Pueblo. Fácil acceso para consultas y reuniones.
Recursos comunitarios
Pueblo cuenta con varios recursos que pueden ayudar a los propietarios a manejar problemas relacionados con las mascotas:
Servicios de control de animales:La ciudad ofrece servicios de control de animales que pueden ayudar con mascotas peligrosas o problemáticas.
Servicios de mediación:A veces, los desacuerdos sobre las mascotas se pueden resolver a través de la mediación en lugar de acudir a los tribunales.
Asociaciones de propietariosLos grupos de propietarios locales pueden ofrecer educación y apoyo para lidiar con problemas relacionados con las mascotas.
Asistencia jurídica:Para los inquilinos que enfrentan un desalojo por problemas con sus mascotas, hay servicios de asistencia legal disponibles.
Mantenerse informado
Las leyes y normas cambian con el tiempo. Manténgase informado sobre los cambios que puedan afectar su responsabilidad.
Reuniones del Ayuntamiento:Asistir a las reuniones cuando se discutan las reglas relacionadas con las mascotas.
Actualizaciones legales:Suscríbase a publicaciones legales o boletines que cubran la legislación entre propietarios e inquilinos.
Desarrollo profesional:Asistir a seminarios o talleres sobre administración de propiedades y cuestiones de responsabilidad.
Redes:Conéctese con otros propietarios para compartir experiencias y buenas prácticas.
El costo de equivocarse
Hablemos de lo que sucede cuando los propietarios cometen errores en la responsabilidad por mordeduras de perro. Las consecuencias financieras y legales pueden ser muy graves.
Indemnizaciones por daños típicos
Los casos de mordeduras de perros pueden resultar en grandes pagos, especialmente cuando hay lesiones graves involucradas:
Gastos médicosLas visitas a la sala de emergencias, la cirugía, la atención de seguimiento y la fisioterapia pueden costar fácilmente decenas de miles de dólares.
Salarios perdidosSi la persona lesionada no puede trabajar debido a sus lesiones, usted podría ser responsable de la pérdida de ingresos.
Dolor y sufrimiento:Colorado permite que las personas lesionadas obtengan dinero por el dolor físico y la angustia emocional causada por mordeduras de perros.
Cicatrices y desfiguración:Las cicatrices permanentes, especialmente en la cara o las manos, pueden dar lugar a indemnizaciones cuantiosas.
Daños punitivosEn los casos en que alguien actuó de manera realmente imprudente, los tribunales podrían otorgar daños punitivos para castigar al acusado.
He visto casos de mordeduras de perros resueltos por unos cuantos miles de dólares hasta varios cientos de miles, dependiendo de la gravedad de las lesiones y de lo que haya sucedido.
Más allá del dinero: otras consecuencias
El costo financiero es solo una parte del problema. La responsabilidad por mordedura de perro puede tener otras consecuencias graves:
Dolores de cabeza relacionados con los seguros:Los reclamos pueden hacer que sus primas aumenten considerablemente o incluso provocar la cancelación de su póliza.
Daño a la reputaciónSe corre la voz en el sector inmobiliario de alquiler. Tener fama de permitir mascotas peligrosas puede perjudicar gravemente su negocio.
Complicaciones legalesLos casos de mordeduras de perros a veces pueden dar lugar a cargos penales, especialmente si se infringen las normas locales.
Relaciones con los inquilinos:Estos incidentes pueden tensar las relaciones con otros inquilinos y dificultar el alquiler de sus propiedades.
Tiempo y estrésLidiar con demandas demanda mucho tiempo y es muy estresante, alejándote de tus otras actividades comerciales.
El efecto dominó
Un incidente de mordedura de perro puede tener efectos duraderos en su negocio de alquiler:
Selección más estrictaEs posible que sea necesario implementar políticas más estrictas sobre mascotas, lo que podría reducir el número de posibles inquilinos.
Costos de seguro más altos:Aunque su aseguradora actual no le dé de baja, probablemente tendrá que pagar primas más altas durante años.
Honorarios legalesIncluso si gana un caso, todavía tendrá que pagar honorarios y costos legales.
Cambios de propiedad:Es posible que necesites instalar mejores cercas, iluminación o medidas de seguridad.
Más monitoreoDeberás estar más atento a los problemas relacionados con las mascotas, lo que aumentará tu carga de gestión.
Avanzando: Mejores prácticas para propietarios de viviendas en Pueblo
En base a todo lo que hemos hablado, aquí están mis recomendaciones para los propietarios en Pueblo que quieren manejar bien la responsabilidad por mordeduras de perros.
Cree una política sólida para mascotas
No improvise con las mascotas. Desarrolle una política escrita que cubra:
- ¿Qué tipos y tamaños de mascotas permitirán?
- Documentación necesaria (vacunas, licencias, seguros).
- Requisitos de depósito y tarifa.
- Expectativas de comportamiento y qué sucede si se rompen las reglas.
- Sus derechos y responsabilidades como inquilino.
- Pasos para afrontar los problemas.
Asegúrese de que su póliza cumpla con las leyes de vivienda justa y las normas locales.
Pantalla con cuidado
Cuando los inquilinos tienen mascotas, la evaluación debe incluir:
- Conociendo a la mascota en persona.
- Verificar referencias de propietarios anteriores.
- Verificación de vacunaciones y licencias.
- Confirmación de cobertura de seguro.
- Buscando cualquier historial de problemas.
Confía en tu instinto: si sientes que algo no está bien, probablemente así sea.
Manténgase informado
Manténgase al día con los cambios en:
- Normas locales sobre mascotas.
- Leyes de responsabilidad estatal.
- Opciones de cobertura de seguro.
- Buenas prácticas en la gestión inmobiliaria.
El conocimiento es su mejor defensa contra la responsabilidad.
Documentar todo
Mantener registros detallados de:
- Todas las conversaciones relacionadas con las mascotas.
- Quejas y cómo respondiste.
- Violaciones de arrendamiento y acciones de cumplimiento.
- Incidencias y seguimiento.
Un buen registro puede hacer o deshacer su caso si lo demandan.
Construir relaciones profesionales
Desarrollar conexiones con:
- Agentes de seguros que comprenden los riesgos de las propiedades en alquiler.
- Abogados que manejan asuntos entre propietarios e inquilinos.
- Oficiales de control de animales en su área.
- Otros propietarios que puedan compartir experiencias.
Estas conexiones pueden ser invaluables cuando surgen problemas.
Revisar y actualizar periódicamente
Sus políticas para mascotas y prácticas de gestión de riesgos deberían cambiar con el tiempo. Revíselas periódicamente y actualícelas según:
- Cambios en la ley.
- Nuevas opciones de seguros.
- Lecciones aprendidas de los incidentes.
- Comentarios de inquilinos y vecinos.
Cuando necesitas ayuda profesional
A pesar de sus mejores esfuerzos, hay ocasiones en las que necesita ayuda profesional con problemas de responsabilidad por mordeduras de perro. Aquí le explicamos cuándo llamar a los expertos.
Consulta Legal
Considere obtener asesoramiento legal cuando:
Redacción de contratos de arrendamientoAsegúrese de que sus políticas para mascotas sean legalmente sólidas y exigibles.
Enfrentando incidentes gravesSi alguien está gravemente herido, busque ayuda legal de inmediato.
Disputas de seguros:Si su aseguradora le niega la cobertura, es posible que necesite ayuda para combatir la denegación.
Procedimientos de desalojoLos desalojos relacionados con mascotas pueden ser complicados, especialmente cuando hay animales de servicio involucrados.
Reclamaciones múltiplesSi enfrenta reclamos de múltiples partes, la ayuda profesional es esencial.
En McCormick & Murphy PC, llevamos más de 25 años ayudando a residentes de Pueblo con problemas de lesiones personales y responsabilidad civil. Nuestra experiencia incluye la representación de víctimas de lesiones y la defensa de propietarios en casos de mordeduras de perro. Esta doble perspectiva nos brinda una perspectiva única sobre cómo se desarrollan y resuelven estos casos.
Entendemos los desafíos que enfrentan los propietarios en el entorno legal actual y nos comprometemos a brindar soluciones legales prácticas y rentables. Puede comunicarse con nosotros al (888)-668-1182 para hablar sobre su situación específica.
Consulta de seguros
Trabaje con profesionales de seguros cuando:
Elección de coberturaAsegúrese de tener la protección adecuada para su perfil de riesgo.
Después de los incidentesObtenga ayuda para comprender su cobertura y lo que debe hacer después de un reclamo.
Revisiones de políticasLas revisiones periódicas pueden detectar lagunas en la cobertura antes de que las necesite.
Disputas sobre reclamacionesSi su aseguradora no está gestionando un reclamo adecuadamente, busque ayuda profesional.
Consulta de administración de propiedades
Considere la ayuda profesional de administración de propiedades cuando:
Propiedades múltiplesCuanto más propiedades poseas, más complicada se vuelve la gestión de riesgos.
Inquilinos difíciles:Algunos problemas relacionados con las mascotas necesitan intervención profesional.
Restricciones de tiempoSi no tiene tiempo para gestionar adecuadamente los problemas de su mascota, busque ayuda.
Falta de experienciaNo hay vergüenza en admitir que necesitas ayuda con situaciones complejas.
La conclusión sobre la responsabilidad por mordeduras de perro
En resumen, la responsabilidad de los propietarios por mordeduras de perros es totalmente manejable si usted comprende las reglas y toma precauciones inteligentes.
No eres automáticamente responsable cada vez que el perro de un inquilino muerde a alguien, pero tampoco puedes ignorar los riesgos relacionados con las mascotas. La clave está en encontrar el equilibrio adecuado entre permitir mascotas (algo que muchos inquilinos desean) y protegerte de la responsabilidad.
Los tres pilares de la protección
Su estrategia de protección debe basarse en tres ideas principales:
ConocimientoConozca la ley de Colorado, las normas de Pueblo y sus obligaciones legales. Manténgase informado sobre los cambios que podrían afectar su responsabilidad.
PrevenciónDesarrolle políticas sólidas para mascotas, evalúe cuidadosamente a los inquilinos y resuelva los problemas con rapidez. Un poco de prevención ahora evita muchos dolores de cabeza en el futuro.
ProtecciónAsegúrese de tener la cobertura de seguro adecuada y los recursos legales disponibles cuando los necesite.
Tomar decisiones inteligentes
Cada situación es diferente, y no existe una solución universal para la responsabilidad por mordeduras de perro. La clave está en tomar decisiones informadas según sus circunstancias específicas:
- ¿Con cuánto riesgo se siente cómodo?
- ¿A quién estás intentando alquilarle?
- ¿Qué cobertura de seguro puede usted pagar?
- ¿Cuánta experiencia tienes con la administración de propiedades?
Responda estas preguntas honestamente y cree políticas que funcionen para su situación.
Obtenga ayuda cuando la necesite
No intente resolver solo asuntos complejos de responsabilidad por mordeduras de perro. Si necesita ayuda con la redacción del contrato de arrendamiento, la cobertura del seguro o la defensa ante una reclamación, dispone de ayuda profesional.
En McCormick & Murphy PC, estamos aquí para ayudar a los propietarios de Pueblo a comprender y gestionar sus riesgos legales. Hemos visto cómo se desarrollan estos casos y sabemos qué funciona y qué no. Nuestro objetivo es ayudarle a proteger su inversión mientras brindamos una vivienda segura para los inquilinos y sus mascotas.
Si sufre una mordedura de perro o desea revisar sus pólizas para evitar problemas, llámenos al (888)-668-1182. Ofrecemos consultas para ayudarle a comprender sus opciones y a desarrollar estrategias que se adapten a su situación específica.
También puede visitar nuestra oficina en 301 N Main St, Pueblo, CO 81003 Para charlar en persona. Estamos convenientemente ubicados en el centro de Pueblo y es fácil llegar para reuniones y consultas.
Reflexiones finales: Vivir con responsabilidad
La responsabilidad por mordeduras de perro es solo uno de los muchos riesgos que conlleva ser propietario. No se pueden eliminar todos los riesgos, pero sí se pueden gestionar inteligentemente.
Los propietarios que se meten en problemas suelen ser aquellos que ignoran por completo los riesgos o se asustan y toman malas decisiones. Los que tienen éxito son aquellos que aprenden, toman medidas razonables y buscan ayuda profesional cuando la necesitan.
Recuerde, el objetivo no es evitar todos los riesgos, sino gestionarlos a un nivel que le resulte cómodo mientras gestiona un negocio de alquiler rentable. Muchos propietarios alquilan con éxito a inquilinos con mascotas sin tener que enfrentarse jamás a una reclamación por mordedura de perro. La clave está en ser inteligente al hacerlo.
Manténgase proactivo
No espere a que surjan problemas para considerar la responsabilidad por mordeduras de perro. Sea proactivo en cuanto a:
- Revisar sus pólizas y coberturas actuales.
- Aprendiendo sobre la ley.
- Construir relaciones con asesores profesionales.
- Aprendiendo de las experiencias de otros propietarios.
El momento de prepararse para los problemas es antes de que ocurran, no después.
Sigue aprendiendo
La ley cambia, los seguros evolucionan y las buenas prácticas se desarrollan con el tiempo. Comprométete a seguir aprendiendo sobre la responsabilidad civil de los arrendadores.
Esto podría significar:
- Asistir a las reuniones de la asociación de propietarios.
- Leyendo publicaciones de la industria.
- Tomando cursos de educación continua.
- Hablar con profesionales regularmente.
Cuanto más sepas, mejores decisiones tomarás.
Recuerda el lado humano
Por último, no olvide que detrás de cada caso de mordedura de perro hay personas reales que han resultado heridas. Si bien debe proteger los intereses de su negocio, también debe preocuparse por la seguridad y el bienestar de todas las personas que puedan verse afectadas por sus propiedades de alquiler.
Una buena gestión de riesgos no consiste sólo en evitar demandas judiciales: se trata de crear entornos seguros donde los inquilinos, sus mascotas y la comunidad en general puedan vivir juntos en paz.
Cuando aborda la responsabilidad por mordedura de perro con esta mentalidad, tendrá más probabilidades de tomar decisiones que protejan a todos los involucrados, incluido usted mismo.
Este artículo comparte información general sobre la responsabilidad por mordeduras de perro para propietarios en Pueblo, Colorado. No pretende ser asesoramiento legal para ninguna situación específica. Las leyes pueden cambiar y cada caso tiene circunstancias únicas que influyen en el análisis legal. Si enfrenta un problema de responsabilidad por mordeduras de perro, hable con un abogado calificado que pueda asesorarlo según sus circunstancias específicas.
McCormick & Murphy PC ha brindado servicios legales de lesiones personales y responsabilidad civil a los residentes de Pueblo desde 1995. Con más de 60 años de experiencia combinada, los abogados Kirk McCormick y Jay Murphy aportan conocimiento especializado a casos complejos de responsabilidad civil. El bufete gestiona la mayoría de los casos con honorarios contingentes, lo que significa que no paga honorarios a menos que se obtenga una indemnización. Contáctelos al (888)-668-1182 o visite su oficina en 301 N Main St, Pueblo, CO 81003 para hablar sobre su situación específica.
